Отказ в расторжении незарегистрированного договора субаренды

Истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора субаренды нежилого помещения и освобождении занимаемого помещения площадью 471 кв. м.

Согласно позиции истца, субарендатор прекратил уплату арендной платы с июня 2016 года. В обоснование своих требований истец ссылался на существенные нарушения условий договора, а также на отсутствие восстановления обеспечительного платежа. В рамках досудебного порядка сторона направляла уведомления и претензии.

Договор субаренды, на который ссылался истец, был заключён сроком на 5 лет, но в материалах дела отсутствовали доказательства его государственной регистрации. Кроме того, основной договор аренды, на основании которого заключался спорный договор субаренды, был расторгнут собственником помещения в связи с неисполнением обязательств.

Мной была выстроена правовая позиция, основанная на следующих ключевых доводах:

• Согласно п. 2 ст. 651 и п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды (и субаренды) сроком более одного года подлежит государственной регистрации. Поскольку договор субаренды не был зарегистрирован, он не вступил в силу и не порождает правовых последствий.
• Основной договор аренды между собственником помещения и арендодателем был досрочно прекращён, что в силу ч. 1 ст. 618 ГК РФ автоматически влечёт прекращение договора субаренды.
• Фактическое освобождение помещения ответчиком подтверждается актом возврата, а наличие параллельных судебных споров с истцом по другим помещениям исключает добросовестность позиции заявителя.

Суду также было представлено, что стороны ранее обменивались уведомлениями о прекращении договорных отношений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2016 по делу № А40-208088/2016:

• В удовлетворении иска о расторжении договора субаренды отказано.
• Суд признал, что договор субаренды не вступил в силу в связи с отсутствием государственной регистрации.
• Установлено, что договор прекратил своё действие в силу прекращения основного договора аренды.
• Исковые требования признаны необоснованными.